御龙优配 京东把土地红利玩明白了
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今年4月，京东开启“扫货式”拿地。
4月20日，京东花6.63亿竞得杭州钱江世纪城沿江商业用地；4月21日，京东在北京亦庄又花了17.57亿，拿下亦庄新城2宗商业金融用地；4月10日、11日，京东还在宿迁接连拿下两个地块，总价约3.69亿，总建筑面积高达57.2万平方米。单月斥资27.89亿元加仓。
就在很多人以为京东还是在玩老一套的时候，5月22日，京东官宣加码商业地产，推出了比京东MALL更高一级的产品：JD SPACE京东天地。
JD SPACE京东天地效果图 图源：京东官微
从官方信息来看，JD SPACE京东天地未来引入的消费业态不止是家电、家装和京东七鲜混合体，它越来越接近于一个真正的购物中心——JD SPACE京东天地集合了京东自营的家居卖场、美妆集合店、京东户外运动集合店、图书之外，还将引入外部的品牌概念店、旗舰店等特色首店，实现“高效而有质感”的都市生活方式。
这是一个非常明显的信号：京东要打传统购物中心的主意了，用线上流量和招商优势打线下。
更让传统商业地产玩家羡慕的是京东的拿地价格：4月21日拿下的北京亦庄地块，建面23.32万㎡，相当于楼面价只有7534元/㎡。前一天的杭州钱江世纪城商业地块，楼面价更低，只有约5603元/㎡。
作为对比，7年前龙湖在亦庄竞得的商业用地，地价约11413元/㎡，比京东的价格高了51%。
可以说，京东做商业，地方上直接给了建科创总部的地价待遇。这样的土地红利，成为京东做线下商场的巨大优势。
01近几年房地产市场不行，房企拿地劲头下降，但字节、京东、腾讯、阿里等互联网大厂却纷纷下场买地。
其中，京东是拿地最“杂”的大厂，没有之一。
据不完全统计，2022年以来，京东在北京、杭州、深圳、南京、宿迁五个城市至少8次拿地。此外，去年底，京东还在香港斥资34.73亿港元收购中环建行大厦部分楼层。四年内京东买地、买楼合计花费超130亿元。
京东拿下的地块属性包括了办公、商业、住宅、物流、科研用地等多种。“吃下”各种地块，表明了京东在线下商业方面的野心。
京东线下商业的既有布局包括：京东MALL、京东电器城市旗舰店、七鲜超市与京东折扣超市、京东养车，形成“大型体验式MALL+区域家电旗舰店+社区3C/生鲜店+生活服务网点”四个层次的线下商业体系。
这也构成了一个密集的线下消费网络，包括：
1、27家京东 MALL，覆盖全国核心城市，2025年618整体销售额同比翻倍；
2、110多家京东电器城市旗舰店，下沉到二线及以下城市；
3、4500多家3C数码门店，深入社区毛细血管；
4、4000多家京东养车门店，占领汽车后市场；
5、70家七鲜超市和9家京东折扣超市，布局生鲜和社区零售。
现在京东的线下商业只差最后一块拼图：大型复合商业空间，即真正的购物中心。
从官方信息来看，京东对JD SPACE的落地非常迫切。京东已经预告，首个JD SPACE将会落地在宿迁，之后是北京、深圳、上海。宿迁、北京这两个JD SPACE的项目，是在今年4月刚刚拿到的土地，今年9月起将陆续开业——5个月开发建设、招商开业，比开发商的速度还快。
据说，为了给商业地产布局加速，京东从去年开始就在地产圈开出百万年薪“挖人”，给商业地产业务储备人才。其中，分管宿迁项目的就是有着旭辉、万达、龙湖背景的地产人——王文进。
02京东对JD SPACE的定位是“零售体验+文化体验+社交场景”的综合载体，是体验京东自营生态和品牌生态的线下一站式品质消费空间。
但在首批JD SPACE的选址上，京东的选择是：贴近京东总部和产业园，以京东员工为原点辐射周边社区与城市人群。
北京亦庄JD SPACE，京东已经公布了商场沙盘。其布局在6号园区和7号园区，与京东青年城（公寓）、附近的京东总部连成一片，组成了一个工作、休息、购物的闭环生活圈。宿迁JD SPACE，建在京东智慧城旁边；深圳和上海的门店，也都选址在京东区域总部周边。
这一选址逻辑，直接把京东和附近大厂员工当作种子用户，被网友戏称为：“京东挣钱京东花。可谓是“把算盘打到家里了”。
传统购物中心最大的痛点是客流不确定性。为了吸引客流，开发商要花巨资做营销、搞活动，不断更新入驻品牌。而京东的选址逻辑，直接解决了这个最大的痛点。
以北京亦庄JD SPACE为例。亦庄总部集群有超过10万京东员工，京东青年城有4000套员工公寓，加上周边的奔驰、小米、中芯国际等企业员工，以及附近几十个住宅小区的居民，仅3公里范围内就有超过30万常住人口。这些人大多是25-40岁的年轻白领，消费能力强、逛街时间少，只能就近消费，这些人正是JD SPACE京东天地的目标客群。
有拿地成本优势，有客源基础，目前JD SPACE面临的最大问题就是它“好不好逛”。
JD SPACE的业态虽然比京东MALL丰富，但仍然以零售为主，餐饮、娱乐、文化等体验式业态的比例相对较低。而现在的年轻人去购物中心，更多是为了吃饭、看电影、社交，而不是为了购物。如果它不能在体验式业态上有所突破，很容易陷入“只是一个更大的京东 MALL”的尴尬境地。
从官宣来看，京东是知道这一点的。京东一再强调，JD SPACE有更多文化艺术体验和轻社交的消费场景。
JD SPACE京东天地效果图 图源：京东官微
即使JD SPACE运营的再不济，京东也赢了。因为把几千块一平米的地块盖成商场，京东得到是一个评估价能翻很多倍的固定资产，这些资产能推动京东的资产总量快速上涨。
根据公开信息统计，京东的固定资产净值在2021年只有约380亿元，到了2025年，已经猛增至约1600亿元。京东的价值因此多了上千亿。
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